金融新规的暗示：“地产是有钱企业的游戏”

近期，国家宏观调控和金融收紧的政策接连出台，其中涉及房地产行业的新规很多，将对行业的发展带来明显的影响，笔者认为影响主要有以下几个方面：

房地产企业洗牌过程加剧

新规的出台，会使相当一部分房地产商无法获得或不能及时获得开发贷款，主要依靠贷款和期房预售回笼来维持项目运作的房地产商将面临严峻考验。另外，国土资源部和监察部发布通知，宣布2004 年8月31日为协议转让土地最后截止期限，届时拥有地块而无力开发的房地产企业只能抛出地块，对有实力的房地产开发商来讲则是一次良机，整个房地产行业资源面临重大调整。可以预见，这些新规的组合出台，给原本房地产开发中“以小博大”、“空手套白狼”模式划上了句号，加剧了房地产企业洗牌过程，一些实力较弱的房地产商会因此退出房地产行业或放弃计划中的一些项目。

房地产企业间合作力度加大

去年上海土地招投标过程中，就有12％的中标土地属于联合投标，这是因为对于一些房地产商而言，单独投标资金压力过大。如今国务院要求房地产开发项目资本金比例提高15％，单靠内部积累资本金速度太慢而易错失良机。因此，房地产企业间的合作力度必将加大，兼并重组的现象将更多地出现，这也预示了今后房地产市场品牌整合的趋势。

信托投资业发展进程加速

去年以来，信托投资公司利用其资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，又巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限度地防范了自身的风险。2003 年第四季度房地产信托融资的品种数量和金额分别占到42.5％和40.4％，而且信托资金投向房地产行业的比例有不断增加的趋势。虽然房地产信托投资规模仍然很小，2003 年累计仅七十余亿元，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

境外基金介入房产的步伐加快

目前，境外资金进入上海房地产市场主要有两种方式：一种是参与项目的开发过程，如摩根士丹利(M organstanley )参与投资的锦麟天地雅苑和复地雅园、荷兰国际集团(ING)参与投资的上海松江新城住宅项目、新加坡凯德置地(C apitaland )参与投资的汇豪天下和莱诗邸；另一种则是购买现成的项目，如R odamco Asia 收购上海盛捷服务式公寓，目前的情况是前一种方式占绝大多数。虽然目前以境外基金形式出现的投资仅3亿美元左右，但最近美国柯罗尼基金与上实股份合资成立扬子基金、美国洛克菲勒集团与新黄浦集团成立中外合作企业共同开发外滩源项目。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加至二十亿美元左右，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。不过，引进境外投资基金也存在产业投资基金类的法律制度不完善的障碍，这需要在发展中加以解决。

外资银行顺势而入房产市场

据统计，2003 年已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20％投向了上海的房地产市场。现在有很多的境外资金都想进入这个市场，其中包括德意志银行、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、渣打银行等。由于目前房贷方面的压力，许多房地产商已将目光投向海外资金，希望能够由此解决自身在资金上的压力，同样，一些外资银行也会利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。

房地产商如何应对这些变化，笔者的建议是：

拓宽资金来源和融资渠道，扩大资本金规模。

此次央行规定金融机构准备金率上浮0.5百分点，从总量上看，收缩可贷资金约1100 亿元，由于目前房地产开发投资约占全社会固定资产投资的20％(一季度为20.7％)，而且贷款资金不是平均分配给各行业的，因此提高准备金率不会对房地产企业的贷款产生多大影响。但提高房地产开发资本金比例会给房地产商设了一道更高的门槛，房地产商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径。同时，房地产商必须兼顾资本金的内部积累和外部积累，以外部积累为主扩大资本金规模。

慎重审视自身实力，制定务实的发展战略。

新规的出台，给缺钱的开发商提了醒：“房地产是有钱企业的游戏”。逆势而上的开发商将可能因资金链断裂而付出惨重代价。因此，房地产商在开发新项目时必须重新审视自身实力，“量体裁衣，看菜吃饭”，平衡规模、速度、效益、风险的关系，制定务实的发展战略，切忌盲目求快求大而遭灭顶之灾。

做大做强，提升综合竞争力。

房地产商要顺应市场，逐步走上规模化、品牌化、专业化、人性化的道路。房地产商做大做强带来的是规模化，进而带来集合融资成本下降、获得土地能力提升、品牌效应倍增、市场份额提高、运营成本下降等优势。而在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中，房地产商必须凭借“品牌＋实力＋项目”来进行有效扩张，不断提升自身的综合竞争力。
 

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